Die Kurzzeitvermietung über Plattformen wie Airbnb hat in Wien in den letzten Jahren erhebliche Veränderungen erfahren. Mit der Bauordnungsnovelle 2023 und deren Inkrafttreten am 1. Juli 2024 wurden die Regeln für die touristische Vermietung von Wohnraum drastisch verschärft[1][2]. Viele Vermieter fragen sich daher: Wie lange ist Airbnb in Wien noch erlaubt? Die Antwort ist komplex und hängt von verschiedenen Faktoren ab.
Die aktuelle Rechtslage: Was sich seit Juli 2024 geändert hat
Grundlegende Neuerungen der Bauordnungsnovelle
Die am 23. November 2023 beschlossene Bauordnungsnovelle 2023 brachte fundamentale Änderungen für die Kurzzeitvermietung in Wien mit sich[2][3]. Diese Novelle war eine Reaktion auf die zunehmende Verknappung von Wohnraum und die steigenden Mieten in der österreichischen Hauptstadt.
Die wichtigsten Änderungen im Überblick:
- 90-Tage-Limit: Wohnungen dürfen maximal 90 Tage pro Kalenderjahr touristisch vermietet werden[2][4]
- Ausnahmegenehmigungen: Längere Vermietungen erfordern spezielle Bewilligungen
- Verschärfte Kontrollen: Eigene Kontrolleinheit bei der Baupolizei
- Hohe Strafen: Bei Verstößen drohen Geldstrafen bis zu 50.000 Euro[3][5]
Was bedeutet „90 Tage pro Jahr“?
Die 90-Tage-Regel ist weniger großzügig, als sie zunächst erscheint. Gemäß § 135 Abs 6a der Bauordnung für Wien bedarf nicht nur die tatsächliche Vermietung einer Ausnahmebewilligung, sondern bereits das Anbieten einer Wohnung für mehr als 90 Tage auf Plattformen wie Airbnb[3].
Das bedeutet konkret:
- Bereits das Inserieren einer Wohnung für mehr als 90 Tage ohne Genehmigung ist strafbar
- Die Zählung erfolgt pro Kalenderjahr, nicht fortlaufend
- Juristische Personen können sich nicht auf die 90-Tage-Ausnahme berufen[4]
Die 90-Tage-Regel im Detail
Wer darf die 90-Tage-Regel nutzen?
Die 90-Tage-Regel gilt nur für natürliche Personen, die ihre eigene Wohnung im Sinne des „Home Sharing“ vermieten[2][4]. Dabei muss es sich um vorübergehende kurzfristige Vermietung handeln, ohne dass der Vermieter dauerhaft seinen Wohnsitz aufgibt.
Erlaubte Fälle unter der 90-Tage-Regel:
- Studenten, die ihre Wohnung während der Ferien vermieten[4]
- Berufstätige, die während des Urlaubs ihre Wohnung anbieten
- Personen, die vorübergehend nicht in ihrer Wohnung wohnen
Verpflichtungen auch bei erlaubter Vermietung
Auch bei der erlaubten 90-Tage-Vermietung müssen bestimmte Verpflichtungen erfüllt werden:
- Ortstaxe: Muss ordnungsgemäß entrichtet werden[4]
- Anmeldung: Zimmer und Appartements müssen angemeldet werden[5]
- Dokumentation: Vermietungszeiträume müssen nachweisbar sein
Ausnahmegenehmigungen: Der Weg zur längeren Vermietung
Voraussetzungen für Ausnahmebewilligungen
Wer länger als 90 Tage pro Jahr vermieten möchte, benötigt eine Ausnahmebewilligung[1][3]. Diese wird für höchstens fünf Jahre erteilt und ist an strenge Voraussetzungen geknüpft.
Die Bewilligung wird nur erteilt, wenn:
- Die Wohnung nicht in einer Wohnzone, im Grünland oder in einem Kleingartengebiet liegt
- Bei mehreren Wohnungen im Gebäude die Mehrzahl (mindestens 50%) weiterhin für Wohnzwecke zur Verfügung steht
- Bei mehreren Eigentümern die schriftliche Zustimmung aller Miteigentümer vorliegt[2]
Unterschiede zwischen Wohnzonen und Nicht-Wohnzonen
Die Voraussetzungen für Ausnahmebewilligungen unterscheiden sich je nach Lage der Wohnung:
In Wohnzonen:
- Seit 2018 ist die gewerbliche Vermietung grundsätzlich verboten[6]
- Ausnahmen werden nur in besonderen Fällen erteilt
- Besonders strenge Prüfung der Voraussetzungen
Außerhalb von Wohnzonen:
- Ausnahmebewilligungen sind eher möglich
- Trotzdem müssen alle genannten Voraussetzungen erfüllt sein
- Befristung auf maximal fünf Jahre[1]
Strafen und Kontrollen: Wien geht hart vor
Die neue Kontrolleinheit
Wien hat bei der Baupolizei eine eigene Kontrollgruppe für Kurzzeitvermietungen eingerichtet[7][5]. Neun Mitarbeiter sind ausschließlich damit befasst, Verdachtsfällen nachzugehen und illegale Vermietungen aufzudecken.
Die Kontrolleinheit arbeitet systematisch:
- Durchforstung bekannter Buchungsplattformen
- Sichtung von Online-Inseraten
- Prüfung von Verdachtsfällen aus der Bevölkerung
- Überprüfung bereits verwarnter Vermieter
Hohe Geldstrafen als Abschreckung
Bei Verstößen gegen die neuen Regeln drohen empfindliche Strafen:
- Bis zu 50.000 Euro bei schweren Verstößen[3][5]
- Strafen gelten pro Jahr und Wohnung
- Bereits das illegale Anbieten (nicht nur Vermieten) wird bestraft
Erfolgreiche Kontrollen
Die Kontrolleinheit kann bereits erste Erfolge vorweisen:
- Aushebung von zwei illegalen „Hotelbetrieben“[5]
- Aufdeckung von Vermietern mit mehr als 20 Wohnungen in einem Viertel
- Über 1.400 Verdachtsfälle wurden zur Anzeige gebracht[7]
Was bleibt weiterhin erlaubt?
Home Sharing ist weiterhin möglich
Home Sharing – das private Vermieten der eigenen Wohnung – bleibt ausdrücklich erlaubt[8][9]. Airbnb begrüßt diese Regelung, da sie dem ursprünglichen Konzept der Plattform entspricht.
Nicht-touristische Kurzzeitvermietung
Kurzzeitvermietungen, die sich nicht an Touristen richten, sind von den neuen Beschränkungen ausgenommen[2]. Beispielsweise:
- Vermietung an Unternehmen für Geschäftsreisen
- Unterkünfte für temporäre Arbeitsplätze
- Mindestaufenthalt von 30 Tagen
Gemeindewohnungen: Komplettes Verbot
In Gemeindewohnungen ist jede Art der Kurzzeitvermietung komplett verboten[10]. Hier geht die Stadt Wien besonders hart vor:
- Seit 2022 wurden mehr als 70 Mieter gekündigt und dauerhaft gesperrt[7]
- Die Stadt fordert unrechtmäßig erzielte Gewinne zurück
- Strikte Kontrollen und Null-Toleranz-Politik
Auswirkungen auf den Markt
Rückgang der Angebote
Die neuen Regelungen zeigen bereits Wirkung. Ein Jahr nach Inkrafttreten der Bauordnungsnovelle ist ein deutlicher Rückgang der Airbnb-Angebote in Wien zu beobachten[8][9].
Ellen Madeker, Politik-Chefin von Airbnb für den deutschsprachigen Raum, bestätigt: „In Wien sehen wir seit letztem Jahr eine gewisse Zurückhaltung bei den Gastgebern, die Regeln sind vergleichsweise streng“[8].
Unsicherheit bei Vermietern
Die komplexen Regelungen führen zu Unsicherheit bei den Anbietern[8]. Airbnb war nach eigenen Angaben im letzten Jahr sehr damit beschäftigt, Gastgeber über die neuen Bestimmungen zu informieren.
Positive Effekte auf den Wohnungsmarkt
Die Arbeiterkammer Wien schätzt, dass rund 14.000 Wohnungen in der Stadt auf Airbnb angeboten werden[7][11]. Jede Reduzierung dieser Zahl kann helfen, den angespannten Wohnungsmarkt zu entlasten.
Internationale Entwicklungen und Wiens Vorreiterrolle
Wien im internationalen Vergleich
Wien steht mit seinen restriktiven Regelungen nicht alleine da. Auch andere Städte gehen verstärkt gegen Kurzzeitvermietung vor:
- Amsterdam: Drastische Einschränkungen
- Barcelona: Strenge Regulierung
- New York: Verschärfte Kontrollen[9]
Bundesweite Entwicklungen in Österreich
Die österreichische Bundesregierung plant ein Online-Register für touristische Unterkünfte[7]. Dieses soll österreichweit Transparenz schaffen und Städten ermöglichen, nachzuvollziehen, welche Wohnungen über Plattformen angeboten werden.
Praktische Tipps für Vermieter
Für Private (Home Sharing)
Wenn Sie Ihre eigene Wohnung gelegentlich vermieten möchten:
- Dokumentation: Führen Sie genau Buch über Ihre Vermietungstage
- 90-Tage-Limit: Überschreiten Sie nie die 90-Tage-Grenze pro Kalenderjahr
- Ortstaxe: Entrichtung ist verpflichtend
- Anmeldung: Melden Sie Ihre Tätigkeit ordnungsgemäß an
Für gewerbliche Vermieter
Gewerbliche Vermieter sollten:
- Ausnahmebewilligung: Unbedingt vor Vermietungsstart beantragen
- Rechtliche Beratung: Komplexe Voraussetzungen erfordern professionelle Hilfe
- Alternativen prüfen: Nicht-touristische Vermietung kann Option sein
- Compliance: Strikte Einhaltung aller Auflagen zur Vermeidung hoher Strafen
Zukunftsaussichten: Wie lange bleibt Airbnb erlaubt?
Politische Entwicklungen
Die aktuellen Regelungen sind das Ergebnis eines politischen Prozesses, der auf die Wohnraumknappheit in Wien reagiert. Es ist nicht zu erwarten, dass diese Beschränkungen in naher Zukunft gelockert werden.
Mögliche Verschärfungen
Eher ist mit weiteren Verschärfungen zu rechnen:
- Registrierungspflicht: Bundesweites Register in Vorbereitung
- Erweiterte Kontrollen: Ausbau der Kontrollkapazitäten
- Höhere Strafen: Mögliche weitere Erhöhung der Geldstrafen
Langfristige Perspektive
Die Frage „Wie lange ist Airbnb in Wien noch erlaubt?“ lässt sich nicht mit einem konkreten Datum beantworten. Die Plattform wird weiterhin existieren, aber unter stark regulierten Bedingungen:
- Home Sharing wird voraussichtlich dauerhaft erlaubt bleiben
- Gewerbliche Vermietung wird weiterhin streng limitiert sein
- Kontrollen werden sich wahrscheinlich intensivieren
Alternativen zur touristischen Kurzzeitvermietung
Langfristige Vermietung
Vermieter können auf langfristige Vermietung umsteigen:
- Höhere Planungssicherheit
- Weniger Verwaltungsaufwand
- Beitrag zur Entspannung des Wohnungsmarkts
Nicht-touristische Kurzzeitvermietung
Plattformen wie KURZZEiTmiete bieten Alternativen für:
- Geschäftsreisende
- Temporäre Arbeitsplätze
- Mindestaufenthalt von 30 Tagen[2]
Diese Form der Vermietung ist nicht von den neuen Beschränkungen betroffen.
Fazit: Die Zukunft der Kurzzeitvermietung in Wien
Die Kurzzeitvermietung in Wien steht vor einer grundlegenden Neuordnung. Die seit Juli 2024 geltenden Regelungen markieren einen Wendepunkt in der städtischen Wohnungspolitik. Während Home Sharing in begrenztem Umfang weiterhin möglich ist, wird die gewerbliche Nutzung von Wohnraum für touristische Zwecke stark eingeschränkt.
Die 90-Tage-Regel für private Vermieter und die strengen Voraussetzungen für Ausnahmebewilligungen zeigen, dass Wien entschlossen ist, den Wohnungsmarkt zu schützen. Mit einer eigenen Kontrolleinheit und empfindlichen Strafen bis zu 50.000 Euro unterstreicht die Stadt ihre Entschlossenheit.
Airbnb wird in Wien nicht verschwinden, aber die Plattform muss sich den neuen Realitäten anpassen. Für Vermieter bedeutet dies: Wer weiterhin legal vermieten möchte, muss sich genau über die Bestimmungen informieren und diese strikt einhalten.
Die Entwicklung in Wien könnte Modellcharakter für andere österreichische Städte haben. Mit dem geplanten bundesweiten Vermietungsregister und dem wachsenden Bewusstsein für Wohnraumknappheit ist zu erwarten, dass ähnliche Regelungen auch in anderen Städten eingeführt werden.
Letztendlich liegt die Zukunft der Kurzzeitvermietung in Wien in den Händen der Politik und der Stadtentwicklung. Die aktuellen Regelungen werden voraussichtlich langfristig bestehen bleiben und sich eher in Richtung weiterer Verschärfungen als Lockerungen entwickeln. Vermieter, die sich an die neuen Regeln halten, können jedoch weiterhin legal tätig sein – wenn auch in deutlich eingeschränktem Rahmen.
Quellen
[1] Vermieten von Wohnungen für touristische Zwecke – Stadt Wien https://www.wien.gv.at/wirtschaft/standort/share-economy/privat-vermieten.html
[2] Bauordnungsnovelle Wien & Kurzzeitvermietung 2025 https://www.kurzzeitmiete.at/de/Vermieter/Bauordnungsnovelle-Wien
[3] Neue Spielregeln für Kurzzeitvermietungen ab Juli 2024 in Wien https://www.fwp.at/news/blog/neue-spielregeln-fuer-kurzzeitvermietungen-ab-juli-2024-in-wien-was-die-stadt-gegen-plattformen-wie-airbnb-co-plant
[4] [PDF] Merkblatt – Verwendung von Wohnungen zur Kurzzeitvermietung https://www.wien.gv.at/wohnen/baupolizei/pdf/merkblatt-verwendung-wohnungen-kurzzeitvermietung.pdf
[5] Wien kämpft gegen Kurzzeitvermietung | tagesschau.de https://www.tagesschau.de/wirtschaft/verbraucher/wien-tourismus-airbnb-kontrolle-100.html
[6] Wien – Airbnb-Hilfecenter https://www.airbnb.at/help/article/897
[7] Wien setzt Airbnb-Grenzen – Österreich zieht nach – Kontrast.at https://kontrast.at/airbnb-wien-oesterreich/
[8] Airbnb in Wien seit einem Jahr gebremst unterwegs | krone.at https://www.krone.at/3829189
[9] Nach Neuregelung vor einem Jahr jetzt weniger Airbnb-Angebote in … https://www.vienna.at/nach-neuregelung-vor-einem-jahr-jetzt-weniger-airbnb-angebote-in-wien/9520019
[10] Airbnb: So geht die Stadt gegen illegale Kurzzeitvermietung vor – W24 https://www.w24.at/News/2025/4/Airbnb-So-geht-die-Stadt-gegen-illegale-Kurzzeitvermietung-vor
[11] Illegale Airbnb: Homes not Hotels! – LINKS Wien https://links.wien/homes-not-hotels/
[12] Wien will Regeln für AirBnB-Vermietungen verschärfen https://luxury-vienna.com/de/blog/airbnb-rental-rules
[13] Wien Vermietung ab 1.7.2024 – Airbnb Community https://community.withairbnb.com/t5/Community-Caf%C3%A9/Wien-Vermietung-ab-1-7-2024/td-p/1791617
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